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| Der Volksmund nennt sie die “Zweite Miete“ und so unrecht hat er damit nicht. Die Rede ist von der alljährlichen Nebenkostenabrechnung, auch Betriebskostenabrechnung genannt. Genau diese ist auch immer wieder der Grund für Streit zwischen Mietern und Vermietern. Leider auch oft zu Recht, wie der Deutsche Mieterbund warnt: Fast jede zweite Nebenkostenabrechnung ist zu hoch. Nur wie kann man sich vor überhöhten Abrechnungen schützen und wie kann man rechtzeitig Widerspruch einlegen? |
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Für was muss ich zahlen?
Nicht alles, was auf der Nebenkostenabrechnung aufgeführt ist, sind tatsächlich Nebenkosten. Laut §1 der Betriebskostenverordnung sind Betriebskosten „Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den Bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für die gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte, die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden." |
| Nebenkosten muss man als Mieter zusätzlich zur Miete zahlen, wenn diese auch wirksam im Mietvertrag vereinbart sind. Die Nebenkosten bestehen aus "warmen" Betriebskosten, also Heizkosten, Kosten der Wasserbereitung sowie die Kosten der Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage und den folgenden 14 “kalten“, auch “allgemeine“ Betriebskosten genannt: |
| 1. Grundsteuer |
| Diese wird von der Gemeinde erhoben. In den Mietverträgen ist sie auch oft als "öffentliche Lasten
des Grundstücks" vermerkt. |
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| 2. Wasserkosten |
| Dieser Posten gilt für die Wasseruhr und das Wassergeld. Wenn es in Ihrem Haus auch eine Wasseraufbereitungsanlage oder ähnliches gibt, so werden damit auch diese Kosten abgedeckt. |
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| 3. Abwasser |
| Diese Gebühren fallen für die Nutzung der öffentlichen Entwässerungsanlage oder für die Kosten der
Abfuhr und Reinigung der oder Sickergrube an. |
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| 4. Straßenreinigung/Müllabfuhr |
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Diese Kosten werden dem Vermieter per Abgabenbescheid durch die Gemeinde in Rechnung stellt. |
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| 5. Fahrstuhl |
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Strom, Überwachung, Pflege, Reinigung und die regelmäßige Überprüfung der Betriebssicherheit (TÜV)
werden hier in Rechnung gestellt. |
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| 6. Hausreinigung/Ungezieferbekämpfung |
| Eine Reinigungsfirma oder Putzfrau für Reinigung der Flure und Treppen, dem Keller usw. werden in
dieser Position abgerechnet. Für die Kosten zu Bekämpfung von Ungeziefer, sind leditlich laufenden
Kosten für Insektenspray oder Giftköder zu berechnen. |
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| 7. Gartenpflege |
| Auch wenn diese vom Mieter nicht benutzt werden, in den Nebenkosten sind auch die Instandhaltung
von Grünflächen und Spielplätzen, die zur Anlage gehören, veranschlagt. |
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| 8. Beleuchtung |
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Das sind die Stromkosten für die Außenbeleuchtung, das Treppenhaus, für die Kellerräume usw. |
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| 9. Schornsteinreinigung |
| Die Kehrgebühren für den Schornsteinfeger sowie die Kosten zur Messung der Immissionswerte. |
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| 10. Versicherungen |
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Kosten der Versicherung gegen Feuer-, Wasser-, Sturm- sowie Elementarschäden. Die Versicherung
gegen Glasbruch, die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, Aufzug und vieles mehr, wird
ebenfalls damit abgedeckt. |
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| 11. Hauswart |
| Beinhaltet die Personal- und Servicekosten für den Hausmeister. |
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| 12. Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabel |
| Die Betriebskosten für die Antenne oder die Satellitenschüssel auf dem Dach können auf die
Mietparteien umgelegt werden. Bei einem Kabelanschluss, den die Mieter direkt mit einem
privaten Kabelanbieter abgeschlossen haben, gilt das nicht. |
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| 13. Wascheinrichtungen |
| Werden in Ihrem Mietshaus gemeinschaftliche Waschmaschinen in einer Waschküche angeboten,
werden auch die Kosten für Strom und Wartung der Geräte verlangt. |
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| 14. Sonstige Kosten |
Alle Betriebskosten nach §1, die in 1 bis 13 nicht erwähnt werden. Wenn es in Ihren Haus also
Gemeinschafts-einrichtungen wie beispielsweise ein Fitnessraum, Schwimmbad, eine Sauna oder
einen Veranstaltungsraum gibt, können die Kosten dafür umgelegt werden.
Eine Nebenkostenabrechnung ist an keine Form gebunden, der Mieter muss diese nur schriftlich
erhalten. Das heißt, der Vermieter kann auch per Fax oder E-Mail die Betriebskostenabrechnung
zukommen lassen. |
| Eine korrekte Betriebskostenabrechnung enthält: |
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eine Angabe des Abrechnungszeitraums |
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eine Zusammenstellung der gesamten Betriebskosten |
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die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels |
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die Berechnung der auf den einzelnen Mieter entfallenden Betriebskostenanteile |
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eine Aufstellung der vom Mieter vorgenommenen Vorauszahlungen |
Sollte die Abrechnung unübersichtlich oder die einzelnen Positionen unverständlich oder unzulässig sein, kann der Mieter die Nachzahlung verweigern. In diesem Fall sollte der Mieter vom Vermieter eine nachvollziehbare Abrechnung verlangen.
Jedoch gibt es da ein Problem: Die Abrechnung wird in der Praxis meist von Abrechnungsfirmen erstellt. Selbst Vermieter verstehen nicht immer das vorgelegte Zahlenspiel der Abrechnungsfirma und trotzdem ist er stets der Ansprechpartner bei Unklarheiten. |
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| Wenn es keine berechtigten Einwendungen gegen die Abrechnung gibt, also die Nebenkosten korrekt sind, muss der Mieter innerhalb von zirka vier Wochen die Nachzahlung begleichen, ansonsten kann er vom Vermieter auf Zahlung verklagt werden. Wenn Sie als Mieter an der Richtigkeit der Abrechnung zweifeln, können Sie innerhalb von zwölf Monaten Einwände gegen die Abrechnung erheben. Danach ist es zu spät. Das heißt aber nicht, dass Sie sich mit der Begleichung der Rechnung auch zwölf Monate Zeit lassen können. Der Gesetzgeber ist der Meinung, dass vier Wochen für die Überprüfung reichen. (§ 556 Abs.3 BGB) |
| Beispiele für häufige Abrechnungsfehler: |
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Die Abrechnung ist unübersichtlich und nicht nachvollziehbar. |
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Kosten werden aufgeführt, die nicht im Mietvertrag vereinbart wurden. |
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Kosten werden veranschlagt, die nicht als gesetzliche Betriebskosten gelten. |
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Zum Beispiel sind dies Reparaturkosten und Verwaltungskosten. |
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Bei den gesetzlichen Betriebskosten sind Posten enthalten, die der Vermieter selbst tragen muss und |
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nicht auf den Mieter übertragen kann. (versteckte Reparaturkosten, Kosten, Hausmeisterkosten enthalten |
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Reparaturen oder Verwaltungskosten). |
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Doppelte Nebenkosten. Kosten für den Schornsteinfeger tauchen sowohl in der |
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Betriebskostenabrechnung als auch in den Heizkosten auf. |
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Der Verteilerschlüssel ist anders als im Mietvertrag vereinbart (z. B. nach Anzahl der |
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Personen anstatt nach Wohnfläche). |
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Die Betriebskosten leerstehender Wohnungen werden auf die Mieter verteilt und nicht vom |
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Vermieter selbst getragen. |
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Vorauszahlungen werden nicht mit eingerechnet. |
Der Vermieter muss die Abrechnung über die Nebenkosten spätestens bis zum Ende des zwölften Monats nach Beendigung des Abrechnungszeitraums schriftlich dem Mieter zukommen lassen.
Beispiel: Abrechnungszeitraum 1. Mai 2008 bis 30. April 2009. Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens bis zum 30. April 2010 vorlegen. Wenn der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nun erst nach Ablauf der zwölf Monate abrechnen will, darf der Mieter Nachzahlungen verweigern. Ausnahmefälle gibt es natürlich auch. Wenn der Vermieter zum Beispiel noch nicht den Grundsteuerbescheid der Gemeinde bekommen oder das Unternehmen, dass mit der Abrechnung betraut ist, diese noch nicht fertig gestellt hat. Der Vermieter muss aber die Verzögerung beweisen können. |
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Steuern sparen
Seit 2003 kann man haushaltsnahe Dienstleistungen und Leistungen von Handwerkern im Haushalt bei der Steuererklärung geltend machen. (§ 35 a des Einkommensteuergesetzes).
Seit 2006 geht das auch bei den Anteilen der Arbeitskosten in der Nebenkostenabrechnung, auch wenn der Mieter nicht der Auftraggeber ist.
Dies gilt also auch für die Lohnkosten des Hausmeisters, Schornsteinfeger, Wartung des Aufzugs oder der Grünanlage. Bei Aufwendungen bis zu 20 000 Euro können 20 Prozent – aber höchstens 4.000 Euro - der anfallenden Arbeitskosten eines vom Mieter beauftragten Handwerkers und die von Ihm über die Nebenkostenabrechnung bezahlten Arbeitskosten von der Steuer abgesetzt werden. (Einkommenssteuergesetz § 35 a). |
| Das Finanzamt stellt natürlich Bedingungen. Die Originalrechnung des
Handwerksbetriebs mit aufgeschlüsselten Arbeitskosten sowie Bankauszug mit der Abbuchung müssen vorgelegt werden. Das gilt auch für die Nebenkostenabrechnung. Auch hier verlangt das Finanzamt Belege mit der Aufschlüsselung der Kosten inkl. Zahlungsbelege über Nebenkosten und Nachzahlungen oder eine Bescheinigung des Vermieters. |
| Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse sind: |
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Geringfügig beschäftigte Haushaltshilfen: Es können bei Aufwendungen bis 2.550 Euro 20 Prozent |
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abgesetzt werden aber höchstens 510 Euro. |
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Bei Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen können |
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höchstens 20 Prozent des Arbeitslohns bis maximal 6000 Euro abgesetzt werden. Das sind |
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Steuervergünstigungen von bis zu 1200 Euro im Jahr. |
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