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Immobilienkauf
Nachfolgend informieren wir Sie über die wichtigsten
Punkte rund um den Kauf der Immobilie: Worauf Sie beispielsweise
bei gebrauchten Immobilien besonders achten sollten, welche
Tücken z. B. Kaufvertrag und Grundbuch bergen, welche
technischen Details sich zu großen Kostenfaktoren entwickeln
können, was auf einer Zwangsversteigerung zu beachten
ist und welche Nebenkosten rund um den Vertrag den Gesamtpreis
in die Höhe treiben können.
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Hinschauen hilft
Nerven sparen
Vorteil einer gebrauchten Immobilie:
sie ist fertig, und sie ist preislich deutlich günstiger.
Auch hier gilt: Häuser mit großen Gärten
erzielen in Großstädten Spitzenpreise -Tendenz
steigend. Aufgrund der kleineren Grundstücksfläche
sind Reihenhäuser wesentlich günstiger. Darüber
hinaus ist das Angebot an gebrauchten Häusern insgesamt
größer, auch das schmälert die Preise.
Ähnliches gilt für Wohnungen. Vor allem Singles
und Paare ohne Kinder bevorzugen zentrale Lagen und
Stadtnähe. Das hat natürlich seinen Preis.
Drum prüfe, wer sich ewig bindet...
Bis das passende Objekt gefunden
ist, können schon einige Monate ins Land gehen.
Die ausgewählte Immobilie sollte genau geprüft
werden, ob also z. B. die Bausubstanz in Ordnung
ist oder verstecke Mängel nachträgliche Investitionen
nötig machen könnten. Ein Blick ins örtliche
Grundbuch verschafft Klarheit über mögliche
Belastungen des Grundstücks. Die Kommunen geben
Auskünfte über Bebauungspläne, ob also
der schöne Ausblick oder die Grünfläche
hinterm Haus bleibt oder verbaut werden könnte.
Rechtlich
werden Grundstückseigentümer automatisch auch
Hauseigentümer. Denn jeder Kaufvertrag ist genaugenommen
ein Grundstückskaufvertrag“. Und zum Grundstück
gehören alle wesentlichen Bestandteile, also alle
fest mit dem Boden verbundenen Dinge“ - und damit
auch das Haus. |
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Achtung:
Selten gehören Haus und
Grundstück nicht ein und demselben Eigentümer.
Diese und andere Belastungen sind im Grundbuch dokumentiert.
Denkbar sind beispielsweise Hypotheken oder Grundschulden
oder auch Nutzungsrechte für Dritte. Zum Beispiel
das Recht eines Nachbarn, das Grundstück zu überfahren.
Solche Belastungen sollten den Preis schmälern. |
Der Blick hinter die Fassade
Sanierungsmaßnahmen an
den Gemeinschaftsanlagen des Hauses können Wohnungseigentümer
teuer zu stehen kommen. Über solche Investitionen
entscheiden die Eigentümer gemeinschaftlich. Große
Kostenfaktoren sind vor allem Dach, Frisch- und Abwassersystem,
Elektrik, Fenster und Dämmerung sowie die Heizungsanlage.
Die Anforderungen an die Wärmedämmung von Gebäuden
und an die Wirtschaftlichkeit von Heizanlagen (Wärmeschutz-VO)
wurde im Laufe der Jahre nach und nach erhöht. Bei
der Beurteilung des Zustands der Immobilie hilft ein vereidigter
Bausachverständiger. Adressen gibt es bei allen Industrie-
und Handelskammern.
Der Notar hilft
Wichtiger Partner beim Haus-
und Wohnungskauf ist der Notar. Er weiß, was im
Kaufvertrag stehen sollte, um spätere Auseinandersetzungen
von vornherein zu vermeiden.
Diese Punkte sollte der Vertrag auf jeden Fall regeln:
Höhe und Fälligkeit des Kaufpreises, Übergang
von Besitz, Lasten und Nutzen, Klärung der Lastenfreiheit
des Grundstückes oder Schuldenübernahme,
Versicherung des Verkäufers, gravierende Baumängel
bekannt/unbekannt, Versicherung des Verkäufers
über die Altlastenfreiheit des Grundstückes, Rücktrittsrecht für den Käufer bei
gravierenden Mängeln, Übergang bestehender
Versicherungen auf den Käufer, ev. Regelung über
bestehende Mietverhältnisse,
Vorsicht Nebenkosten!
Häufig unterschätzt
werden Nebenkosten wie Notarhonorare, Courtagen, Gebühren
und Grunderwerbsteuer. Für ihre Vermittlung erhalten
Makler eine Courtage, die je nach Region zwischen drei
und sechs Prozent der Kaufsumme plus Mehrwertsteuer
beträgt. |
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Info:
Die Honorare der Notare regelt
eine Gebührenordnung. Grundbucheintrag und Honorar
machen zusammen etwa 1,5 Prozent des Kaufbetrags aus,
die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent. |
Schnäppchenjagd für
Kenner
Weil unter ihrem aktuellen
Wert lassen sich gebrauchte Immobilien bei einer Zwangs-versteigerung
am örtlichen Amtsgericht erwerben. Interessenten
sollten vorher zur Finanzierungsberatung der Sparkasse
gehen. Damit sie zum Termin wissen, welche Summer finanzierbar
und damit auf der Versteigerung aufzubringen ist.
Die Versteigerungstermine werden von den Amtsgerichten
meist acht Wochen vorher ange-kündigt, einige Termine
werden auch in den Tageszeitungen oder örtlichen
Anzeigenblättern veröffentlicht. Vieler Makler
bieten spezielle Versteigerungskalender an, die Sie
kaufen oder abonnieren können. Weitere Informationen
zu den Objekten gibt es bei den Amtsgerichten. Ein Gutachten
zum Verkehrswert und eine Objekt-beschreibung gehört
zur Versteigerungsakte. Am ersten Versteigerungstermin
muss das Höchstgebot über 70 Prozent des Wertes
liegen. Ist dies nicht der Fall, gibt es einen zweiten
Termin. Dann gelten keine Limits mehr. |
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Tipp:
Wenn Sie sich nach der Objektbeschreibung
für eine Immobilie interessieren, können Sie
beim Amtsgericht das Verkehrswertgutachten einsehen oder
es von der Gläubigerbank, die das Verfahren eingeleitet
hat, anfordern (denken Sie daran, sich von
der Terminankündigung das Aktenzeichen zu notieren,
sonst haben Sie doppelte Lauferei). |
Das Gutachten enthält
eine Beschreibung der Lage und des Zustands der Immobilie.
Vorsicht, wenn die Ortsbesichtigung lange zurückliegt
oder der Gutachter das Objekt nicht von innen besichtigen
konnte. Achten Sie auf den Punkt „Besonderheiten“:
Dazu zählen Bauschäden, Mängel oder auch
langes Leerstehen.
Achtung: Besorgen Sie sich unbedingt den Grundbuchauszug;
liegt er der Versteigerungsakte nicht bei, fragen Sie
den Sachbearbeiter. Die Einsicht darf Ihnen nicht verwehrt
werden. Normalerweise ist das Objekt lastenfrei, lassen
Sie sich aber vom zuständigen Rechtspfleger über
Ausnahmen informieren. Klug ist es auch, frühzeitig
Kontakt zum Hauptgläubiger zu knüpfen: Nicht
selten läßt sich nämlich schon im Vorfeld
eine Einigung über den Mindestpreis erzielen, und
die Bank verzichtet dann darauf mitzubieten. Wer Hauptgläubiger
ist, steht in der dritten Abteilung des Grundbuchs.
Sehen Sie sich auch sehr gut die zweite Abteilung des
Grundbuchs an: Da steht nämlich,
ob Dauerschuldverhältnisse bestehen, etwa ein Wohnrecht
auf Lebenszeit – das übernehmen Sie mit der
Ersteigerung!
Vorbereitungen: Nutzen Sie die Zeit und besuchen Sie im
Vorfeld schon einige Versteigerungen, um den Ablauf kennen
zu lernen. Kümmern Sie sich auch schon um Versicherungen
– mit dem Zuschlag geht nämlich das Risiko
auf Sie über.
Quelle: Focus |
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