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Immobilien TippsDas wichtigste zur Finanzierung einer Immobilie in der Übersicht. So vermeiden Sie teure Fehler bei Krediten und Hypotheken.

Kaufen oder MietenImmobilienkauf

Nachfolgend informieren wir Sie über die wichtigsten Punkte rund um den Kauf der Immobilie: Worauf Sie beispielsweise bei gebrauchten Immobilien besonders achten sollten, welche Tücken z. B. Kaufvertrag und Grundbuch bergen, welche technischen Details sich zu großen Kostenfaktoren entwickeln können, was auf einer Zwangsversteigerung zu beachten ist und welche Nebenkosten rund um den Vertrag den Gesamtpreis in die Höhe treiben können.

Hinschauen hilft Nerven sparen

Vorteil einer gebrauchten Immobilie: sie ist fertig, und sie ist preislich deutlich günstiger. Auch hier gilt: Häuser mit großen Gärten erzielen in Großstädten Spitzenpreise - Tendenz steigend. Aufgrund der kleineren Grundstücksfläche sind Reihenhäuser wesentlich günstiger. Darüber hinaus ist das Angebot an gebrauchten Häusern insgesamt größer, auch das schmälert die Preise. Ähnliches gilt für Wohnungen. Vor allem Singles und Paare ohne Kinder bevorzugen zentrale Lagen und Stadtnähe. Das hat natürlich seinen Preis.

Drum prüfe, wer sich ewig bindet...

Bis das passende Objekt gefunden ist, können schon einige Monate ins Land gehen. Die ausgewählte Immobilie sollte genau geprüft werden, ob also z. B. die Bausubstanz in Ordnung ist oder verstecke Mängel nachträgliche Investitionen nötig machen könnten. Ein Blick ins örtliche Grundbuch verschafft Klarheit über mögliche Belastungen des Grundstücks. Die Kommunen geben Auskünfte über Bebauungspläne, ob also der schöne Ausblick oder die Grünfläche hinterm Haus bleibt oder verbaut werden könnte.

Rechtlich werden Grundstückseigentümer automatisch auch Hauseigentümer. Denn jeder Kaufvertrag ist genaugenommen ein Grundstückskaufvertrag“. Und zum Grundstück gehören alle wesentlichen Bestandteile, also alle fest mit dem Boden verbundenen Dinge“ - und damit auch das Haus.

Achtung:

Selten gehören Haus und Grundstück nicht ein und demselben Eigentümer. Diese und andere Belastungen sind im Grundbuch dokumentiert. Denkbar sind beispielsweise Hypotheken oder Grundschulden oder auch Nutzungsrechte für Dritte. Zum Beispiel das Recht eines Nachbarn, das Grundstück zu überfahren. Solche Belastungen sollten den Preis schmälern.

Der Blick hinter die Fassade

Sanierungsmaßnahmen an den Gemeinschaftsanlagen des Hauses können Wohnungseigentümer teuer zu stehen kommen. Über solche Investitionen entscheiden die Eigentümer gemeinschaftlich. Große Kostenfaktoren sind vor allem Dach, Frisch- und Abwassersystem, Elektrik, Fenster und Dämmerung sowie die Heizungsanlage.

Die Anforderungen an die Wärmedämmung von Gebäuden und an die Wirtschaftlichkeit von Heizanlagen (Wärmeschutz-VO) wurde im Laufe der Jahre nach und nach erhöht. Bei der Beurteilung des Zustands der Immobilie hilft ein vereidigter Bausachverständiger. Adressen gibt es bei allen Industrie- und Handelskammern.

Der Notar hilft

Wichtiger Partner beim Haus- und Wohnungskauf ist der Notar. Er weiß, was im Kaufvertrag stehen sollte, um spätere Auseinandersetzungen von vornherein zu vermeiden.

Diese Punkte sollte der Vertrag auf jeden Fall regeln:

Höhe und Fälligkeit des Kaufpreises, Übergang von Besitz, Lasten und Nutzen, Klärung der Lastenfreiheit des Grundstückes oder Schuldenübernahme, Versicherung des Verkäufers, gravierende Baumängel bekannt/unbekannt, Versicherung des Verkäufers über die Altlastenfreiheit des Grundstückes, Rücktrittsrecht für den Käufer bei gravierenden Mängeln, Übergang bestehender Versicherungen auf den Käufer, ev. Regelung über bestehende Mietverhältnisse.

Vorsicht Nebenkosten!

Häufig unterschätzt werden Nebenkosten wie Notarhonorare, Courtagen, Gebühren und Grunderwerbsteuer. Für ihre Vermittlung erhalten Makler eine Courtage, die je nach Region zwischen drei und sechs Prozent der Kaufsumme plus Mehrwertsteuer beträgt.

Info:

Die Honorare der Notare regelt eine Gebührenordnung. Grundbucheintrag und Honorar machen zusammen etwa 1,5 Prozent des Kaufbetrags aus, die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent.

Schnäppchenjagd für Kenner

Weil unter ihrem aktuellen Wert lassen sich gebrauchte Immobilien bei einer Zwangsversteigerung am örtlichen Amtsgericht erwerben. Interessenten sollten vorher zur Finanzierungsberatung der Sparkasse gehen. Damit sie zum Termin wissen, welche Summe finanzierbar und damit auf der Versteigerung aufzubringen ist.

Die Versteigerungstermine werden von den Amtsgerichten meist acht Wochen vorher angekündigt, einige Termine werden auch in den Tageszeitungen oder örtlichen Anzeigenblättern veröffentlicht. Vieler Makler bieten spezielle Versteigerungskalender an, die Sie kaufen oder abonnieren können. Weitere Informationen zu den Objekten gibt es bei den Amtsgerichten. Ein Gutachten zum Verkehrswert und eine Objektbeschreibung gehört zur Versteigerungsakte. Am ersten Versteigerungstermin muss das Höchstgebot über 70 Prozent des Wertes liegen. Ist dies nicht der Fall, gibt es einen zweiten Termin. Dann gelten keine Limits mehr.

Tipp:

Wenn Sie sich nach der Objektbeschreibung für eine Immobilie interessieren, können Sie beim Amtsgericht das Verkehrswertgutachten einsehen oder es von der Gläubigerbank, die das Verfahren eingeleitet hat, anfordern (denken Sie daran, sich von der Terminankündigung das Aktenzeichen zu notieren, sonst haben Sie doppelte Lauferei).

Das Gutachten enthält eine Beschreibung der Lage und des Zustands der Immobilie. Vorsicht, wenn die Ortsbesichtigung lange zurückliegt oder der Gutachter das Objekt nicht von innen besichtigen konnte. Achten Sie auf den Punkt „Besonderheiten“: Dazu zählen Bauschäden, Mängel oder auch langes Leerstehen.

Achtung: Besorgen Sie sich unbedingt den Grundbuchauszug; liegt er der Versteigerungsakte nicht bei, fragen Sie den Sachbearbeiter. Die Einsicht darf Ihnen nicht verwehrt werden. Normalerweise ist das Objekt lastenfrei, lassen Sie sich aber vom zuständigen Rechtspfleger über Ausnahmen informieren. Klug ist es auch, frühzeitig Kontakt zum Hauptgläubiger zu knüpfen: Nicht selten läßt sich nämlich schon im Vorfeld eine Einigung über den Mindestpreis erzielen, und die Bank verzichtet dann darauf mitzubieten. Wer Hauptgläubiger ist, steht in der dritten Abteilung des Grundbuchs.

Sehen Sie sich auch sehr gut die zweite Abteilung des Grundbuchs an: Da steht nämlich, ob Dauerschuldverhältnisse bestehen, etwa ein Wohnrecht auf Lebenszeit – das übernehmen Sie mit der Ersteigerung!

Vorbereitungen: Nutzen Sie die Zeit und besuchen Sie im Vorfeld schon einige Versteigerungen, um den Ablauf kennen zu lernen. Kümmern Sie sich auch schon um Versicherungen – mit dem Zuschlag geht nämlich das Risiko auf Sie über.

Quelle: Focus

 
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