Mietaufhebung mit vorzeitigem Aufhebungsvertrag – hier Mustervorlage als PDF

Tipss zur Kündigung des Mietvertrags inklusive kostenloser Mustervorlagen – Tipps zur Mietvertragskündigung

Wohnungskündigung – und was nun? Eine Sammlung von Tipps

Einer der wichtigsten Schritte ist die Kündigung der bisherigen Mietwohnung. Die Beendigung des Mietvertrags ist kein Hexenwerk – mit dem einfachen Aufsetzen des Kündigungsschreibens ist es aber auch nicht getan. Ein paar Dinge sollte jeder Mieter wissen und beachten.

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Kündigungsfristen – Ordentliche Kündigung

Einen unbefristeten Mietvertrag kann der Mieter prinzipiell jederzeit kündigen. Gründe dafür muss er seinem Vermieter nicht nennen. Er sollte aber die Kündigungsfrist beachten. Die gesetzliche Frist beträgt in diesem Fall drei Monate.

Seit 2005 gilt die Dreimonatsfrist für alle Mietverträge, die nach dem 31. August 2001 geschlossen worden sind. Diese Art nennt man auch „ordentliche Kündigung“.

Zeitmietvertrag

Anders sieht es bei Zeitmietverträgen aus: Hier können im Normalfall weder Vermieter noch Mieter das Mietverhältnis vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Laufzeit kündigen. Wer in einer möblierten Wohnung zur Untermiete wohnt, kann mit einer Frist von vier Monaten kündigen.

Fristlose Kündigung

In wenigen Fällen hat der Mieter das Recht, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Das darf er dann, wenn der Vermieter sich nicht an den Mietvertrag gehalten hat und dem Mieter nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis aufrecht zu erhalten.

Solche Fälle können eintreten, wenn der Vermieter die Wohnung nicht rechzeitig zur Verfügung stellt oder wenn der Verbleib in der Wohnung die Gesundheit des Mieters gefährdet, etwa durch massive Schimmelbildung. Allerdings muss in diesem Fall ein Sachverständiger zunächst prüfen, warum der Schimmel entstanden ist. Ist ein falsches Lüftungsverhalten des Mieters schuld, darf er nicht fristlos kündigen.

Nachmieter

Ein weitverbreiteter Irrtum ist, dass die Frist keine Rolle mehr spielt, wenn der Mieter dem Vermieter drei potenzielle Nachmieter präsentiert. Der Vermieter muss die Personen, die sein Mieter für die Wohnung ausgewählt hat, nicht unbedingt akzeptieren. Sagen ihm ein Anwärter und seine Einkommensverhältnisse zu, kann er den Nachmieter natürlich akzeptieren.

Rechtlich verpflichtet ist er dazu allerdings nicht. Bessere Chancen hat der Mieter, wenn er die Wohnung aus schwerwiegenden Gründen nicht mehr bewohnen kann. Etwa weil er in eine andere Stadt versetzt wurde oder weil er in ein Pflege- oder Altenheim muss.

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Mietvertrag kündigen – Mustervorlage eines Kündigungsschreibens sowie eine Mietaufhebungsvertrags

Vertragskündigungen bedürfen immer der Schriftform sowie der Einhaltung von gesetzlich vorgegebenen Fristen

1. Mietvertrag kündigen - allgemeine Informationen

Was haben eine berufliche Veränderung und die große Liebe gemeinsam? Ganz einfach, beide Situationen können dazu führen, dass Verbraucher ihren Mietvertrag kündigen müssen, weil sie an einen anderen Ort oder wenigstens in eine größere Wohnung ziehen müssen.

Doch nicht nur Mieter können oder müssen ein bestehendes Mietverhältnis auflösen, weil sich die Lebensumstände verändert haben. Auch Vermieter haben das Recht, unter Berücksichtigung der vereinbarten und vertraglich geregelten Kündigungsfristen den Mitvertrag zu kündigen. Neben den individuellen Vereinbarungen existieren in Deutschland auch gesetzliche Regelungen zu den Kündigungsfristen.

Fehlt es im Mietvertrag an Klauseln über die Dauer des Mietverhältnisses, läuft der Vertrag für eine unbestimmte Zeitspanne, so dass beide Seiten eine so genannte ordentliche Kündigung vornehmen müssen. Die zu berücksichtigende Mindestfrist liegt hierzulande bei drei Monaten. Es gibt jedoch wie fast immer Alternativen. So bestehen Sonderfälle, in denen Mieter und Vermieter ihren Mietvertrag kündigen können ohne Rücksichtnahme auf Fristen. Eine solche fristlose Kündigungen (sowie Kündigungen, die nur die Mindestfristen einhalten) wird als außerordentlich unbefristete Kündigung bezeichnet im Bürgerlichen Gesetzbuch.

Gut zu wissen:

Eine wichtige Rolle kommt dem Kündigungsschutz im deutschen Rechtssystem zu, weil Wohnraum für die Bürger als schutzwürdiges Gut angesehen wird. Um zu verhindern, dass Mieter obdachlos werden, wurde der Mieterschutz ausgearbeitet. Dieser gilt jedoch größtenteils für private Mietverhältnisse, für geschäftlich genutzte Immobilien sieht der Gesetzgeber andere Regelungen vor.

2. Mieter müssen Fristen einhalten, benötigen aber keine Gründe

Gesetzliche Unterschiede finden sich für Mieter und Vermieter dahingehend, dass auf Seiten der Mieter keine Gründe angeführt werden müssen, wollen diese einen Mietvertrag kündigen. Vermieter jedoch müssen im Kündigungsschreiben angeben, welche Gründe zur Kündigung führen. Versäumen Absender eine solche Angabe von Gründen, gilt das Kündigungsschreiben als unwirksam.

Im Schreiben muss der Vermieter auch ausdrücklich Hinweise darauf aufnehmen, dass der Adressat des Schreibens – also der bisherige Mieter – von einem Widerspruchsrecht Gebrauch machen kann, ebenso muss das Kündigungsschreiben Informationen zu den Fristen für einen Widerspruch beinhalten.

3. Informationen zur Wohnungskündigung bei Mietervereinen

Immer wieder herrscht vor allem bei Mietern Unklarheit darüber, welche Aspekte zu beachten sind, will ein Mieter seinen Mietvertrag kündigen.

Wichtigster Punkt für das Kündigungsschreiben: Die Kündigung des Mietverhältnisses muss ausnahmslos in schriftlicher Form erfolgen. Mündliche Absprachen sind in diesem Fall unzulässig. Wie fast immer gibt es aber auch hier Ausnahmeregelungen. Handelt es sich etwa um Wohnraum, der vom Mieter nur zeitweilig bzw. vorübergehend angemietet wurde, ist eine schriftliche Kündigung nicht erforderlich.

Über weitere Sonderfälle informieren sich Verbraucher idealerweise beim regionalen Mieterbund oder den Verbraucherzentralen, um die Kündigung in jedem Fall wirksam werden zu lassen. Damit Vermieter oder Mieter einen Mietvertrag kündigen können, muss dem Anschreiben an die jeweils andere Partei grundsätzlich auch eine eindeutige Kündigungserklärung zu entnehmen sein.

4. Verträge müssen geplanten Endtermin des Mietverhältnisses enthalten

Dazu gehört auch eine nachvollziehbare Angabe zu Auszugsdatum. Kündigungsschreiben ohne Angabe eines Termins für die Beendigung des Mietverhältnisses sind zwar nicht automatisch unwirksam. Allerdings kann ein solches Versäumnis dazu führen, dass die gesetzlichen Fristen in Kraft treten. Sofern eine vorzeitige Auflösung des Vertrages beabsichtigt war, kann dies zu höheren Kosten für beide Seiten sorgen.

Hinweis:

Mieter müssen im Ernstfall wenigstens für eine Weile doppelt Miete bezahlen, während Vermieter möglicherweise Probleme mit den Nachmietern bekommen oder den Wohnraum erst deutlich später als geplant für den Eigenbedarf nutzen.

Zwingend erforderlich ist abschließend, dass das Kündigungsschreiben handschriftlich unterzeichnet wird.

5. Zustellung kann bei kurzfristigen Auszugsplänen zu einem Problem werden

Damit ein Kündigungsschreiben wirksam wird, muss das jeweilige Schreiben auch dem Empfänger zugehen. Rechtlich verhält es sich diesbezüglich so, dass es ausreichend ist wenn der Adressat „unter normalen Umständen“ das Anschreiben zur Kenntnis nehmen könnte. Dies ist etwa dann wichtig, wenn Mieter oder Vermieter erst kurz vor Fristablauf ein Mietverhältnis kündigen.

So gilt ein Kündigungsschreiben bei Zustellung in den späten Abendstunden erst am nächsten Morgen als zugestellt. Mietrechtsexperten halten es generell für ratsam, dass Kündigungsschreiben per Einschreiben mit Rückschein übersendet werden. So ist dafür gesorgt, dass das genaue Empfangsdatum festgehalten wird.

Kommt es Auseinandersetzungen über Fristen zur Kündigung, ist der Absender auf der sicheren Seite. Bei der Zustellung geht es faktisch um die mögliche Kenntnisnahme eines Schreibens. Ist der Empfänger erkrankt oder vielleicht vorübergehend im Urlaub, hat dies auf die Gültigkeit des Kündigungsschreibens keinen Einfluss.

6. Über die Abfindung vom Vermieter den Möbeltransport finanzieren?

Wenn das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter gut ist, kommt es in der Regel nicht zu Komplikationen, wenn eine der Parteien einen Mietvertrag kündigen will. Können Mieter beispielsweise einen seriösen Nachmieter stellen, rückt der so genannte Mietaufhebungsvertrag vielfach in greifbare Nähe, ohne dass gesetzliche oder vertraglich geregelte Fristen einzuhalten sind.

Praxistipp:

Für Vermieter erweist sich ein Abfindungsangebot vielfach als gute Hilfe, um einen Mietvertrag kündigen zu können, ohne das die üblichen Fristen eine Rolle spielen. Für Mieter kann dies bei geschickter Verhandlungsführung bedeuten, dass sie entweder nicht für die Renovierungskosten in der alten Wohnung aufkommen müssen.

Ebenso gut kann eine ordentliche Abfindung dazu führen, dass die Kosten für den Einzug in die neue Wohnung bereits größtenteils finanziert sind. Rechtliche Vorgaben für die Höhe solcher Abfindungen sieht der Gesetzgeber nicht vor. Zudem sind die Summen steuerfrei. Von den finanziellen Angeboten sollten sich Mieter aber nicht dazu verleiten lassen, binnen weniger Tage einen Wohnungswechsel vornehmen zu müssen. Wenn sie ihren Mietvertrag kündigen, sollte im besten aller Fälle bereits eine neue Wohnung reserviert sein.

Wer den Mietvertrag kündigen will oder dies muss, weil eine neue berufliche Herausforderung in eine andere Stadt führt, muss nur einige wichtige Punkte einplanen, um alles Nötige in die Wege zu leiten, ohne dass der Vermieter Einwände vorbringen kann. Mit höheren Anforderungen hingegen sehen sich die Vermieter konfrontiert, wenn sie ein bestehendes Mietverhältnis auflösen möchten. Eine vorzeitige Vertragsauflösung verlangt gute Argumente und Gründe.

Tipps und Hinweise für die reibungslose Wohnungskündigung

1. Wie nimmt man eine Wohnungskündigung vor?

Kündigungsschreiben aufsetzen

Die Beendigung des Mietverhältnisses bedarf immer der Schriftform. Sie sollte in jedem Fall Namen und Anschrift des Vermieters und des Mieters, das Datum und die Anschrift der Mietsache enthalten. Genauso wichtig ist es, dass der Mieter sie eigenhändig unterschreibt.

Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, müssen auch alle unterschreiben – unabhängig davon, ob sie aktuell in der Wohnung wohnen oder nicht. Wer sich unsicher ist, wie eine richtige Kündigung aussehen soll, kann sich auf den diversen Wohnungs- und Umzugsportalen einen Musterbrief herunterladen.

2. Versand und Zustellungsfrist

Auch, wenn man als Mieter keinen Grund nennen und sich für die Kündigung nicht rechtfertigen muss: Es genügt nicht, einfach einen Brief an den Vermieter zu schreiben und in den Postkasten zu werfen. Die Kündigung muss bis zum 03. eines Monats beim Vermieter eingegangen sein, beispielsweise zum 03. Mai, wenn man am 01. August ausziehen möchte.

Den Eingang muss der Mieter nachweisen können, darum sollte man den Zugang sicherstellen. Am besten verschickt man das Dokument per Einschreiben mit Rückschein oder wirft es im Beisein eines unabhängigen Zeugen persönlich in den Briefkasten des Vermieters. Familienangehörige gelten dabei für gewöhnlich nicht als unabhängige Zeugen. Eine Kopie der Kündigung sollte man in jedem Fall für seine eigenen Unterlagen behalten.

3. Wohnungsübergabe

Nach dem Auszug muss eine Wohnungsübergabe an den Vermieter stattfinden. An dieser sollte man als Mieter persönlich teilnehmen und im Idealfall noch einen unabhängigen Zeugen zur Seite stehen haben. Wichtig ist, dass bei dieser Übergabe ein ordnungsgemäßes Übergabeprotokoll erstellt wird. Hier werden alle Mängel festgehalten, die in der Wohnung festhalten, und zudem wird geklärt, wer für die Beseitigung dieser Mängel zuständig ist.

In der Regel bringen Vermieter selbst ein Formular zum Übergabetermin mit, da die Zustandserfassung auch in ihrem Interesse liegt. Für den Fall, dass der Vermieter kein Protokoll dabei hat, findet man Vordrucke auf diversen Internetseiten. Zum Schluss erhält der Vermieter die Schlüssel zur Wohnung. Die Schlüsselübergabe sollte ebenfalls im Übergabeprotokoll festgehalten werden.

4. Rückerstattung der Kaution

Nach dem Auszug erhält der Mieter in der Regel die Kaution, die er zu Mietantritt gezahlt hat, inklusive Zinsen zurück. Ausnahme ist, wenn der Vermieter Schadensersatzansprüche gegen den Mieter geltend gemacht hat oder noch Mietzahlungen ausstehen. Für die Rückzahlung der Kaution darf sich der Vermieter allerdings bis zu sechs Monate Zeit lassen.

Wohnungsmietvertrag vorzeitig kündigen

Tipp

Auch wenn Sie alle rechtlichen Schritte genaustens befolgen, sollten Sie versuchen, sich während der Kündigung mit ihrem Vermieter gut zu stellen. So ist es bspw. ratsam, den Vermieter bereits vor dem Eintreffen ihres Kündigungsschreibens auf ihren Auszug vorzubereiten. Am besten informieren Sie ihn telefonisch von ihren Umzugsplänen. Der direkte Kontakt und ihre Anteilnahme gegenüber seinen Belangen wird ihn während der möglicherweise kritischen Wohnungsübergabe sicherlich freundlicher stimmen.