Die Nebenkostenabrechnung zu überprüfen kann sich auszahlen – manche Berechnungsgrundlagen sind verhandelbar

Der Volksmund nennt sie die “Zweite Miete“ und so unrecht hat er damit nicht. Die Rede ist von der alljährlichen Nebenkostenabrechnung, auch Betriebskostenabrechnung genannt. Genau diese ist auch immer wieder der Grund für Streit zwischen Mietern und Vermietern.

Leider auch oft zu Recht, wie der Deutsche Mieterbund warnt: Fast jede zweite Abrechnung ist zu hoch. Nur wie kann man sich vor überhöhten Abrechnungen schützen und wie kann man rechtzeitig Widerspruch einlegen?

Übersicht Nebenkosten – für was muss ich zahlen?

Nicht alles, was auf der Nebenkostenabrechnung aufgeführt ist, sind tatsächlich Nebenkosten. Laut §1 der Betriebskostenverordnung sind Betriebskosten „Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den Bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für die gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte, die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden."

Nebenkosten muss man als Mieter zusätzlich zur Miete zahlen, wenn diese auch wirksam im Mietvertrag vereinbart sind. Die Kosten bestehen aus "warmen" Betriebskosten, also Heizkosten, Kosten der Wasserbereitung sowie die Kosten der Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage und den folgenden 14 “kalten“, auch “allgemeine“ Betriebskosten genannt:

1. Grundsteuer

   Diese wird von der Gemeinde erhoben. In den Mietverträgen ist sie auch oft als "öffentliche Lasten des Grundstücks" vermerkt.

2. Wasserkosten

   Dieser Posten gilt für die Wasseruhr und das Wassergeld. Wenn es in Ihrem Haus auch eine Wasseraufbereitungsanlage oder ähnliches gibt, so werden damit auch diese Kosten abgedeckt.

3. Abwasser

   Diese Gebühren fallen für die Nutzung der öffentlichen Entwässerungsanlage oder für die Kosten der Abfuhr und Reinigung der oder Sickergrube an.

4. Straßenreinigung/Müllabfuhr

   Diese Kosten werden dem Vermieter per Abgabenbescheid durch die Gemeinde in Rechnung stellt.

5. Fahrstuhl

   Strom, Überwachung, Pflege, Reinigung und die regelmäßige Überprüfung der Betriebssicherheit (TÜV) werden hier in Rechnung gestellt.

6. Hausreinigung/Ungezieferbekämpfung

   Eine Reinigungsfirma oder Putzfrau für Reinigung der Flure und Treppen, dem Keller usw. werden in dieser Position abgerechnet. Für die Kosten zu Bekämpfung von Ungeziefer, sind leditlich laufenden Kosten für Insektenspray oder Giftköder zu berechnen.

7. Gartenpflege

   Auch wenn diese vom Mieter nicht benutzt werden, in den Nebenkosten sind auch die Instandhaltung von Grünflächen und Spielplätzen, die zur Anlage gehören, veranschlagt.

8. Beleuchtung

   Das sind die Stromkosten für die Außenbeleuchtung, das Treppenhaus, für die Kellerräume usw.

9. Schornsteinreinigung

   Die Kehrgebühren für den Schornsteinfeger sowie die Kosten zur Messung der Immissionswerte.

10. Versicherungen

    Kosten der Versicherung gegen Feuer-, Wasser-, Sturm- sowie Elementarschäden. Die Versicherung gegen Glasbruch, die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, Aufzug und vieles mehr, wird ebenfalls damit abgedeckt.

11. Hauswart

    Beinhaltet die Personal- und Servicekosten für den Hausmeister.

12. Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabel

    Die Betriebskosten für die Antenne oder die Satellitenschüssel auf dem Dach können auf die Mietparteien umgelegt werden. Bei einem Kabelanschluss, den die Mieter direkt mit einem privaten Kabelanbieter abgeschlossen haben, gilt das nicht.

13. Wascheinrichtungen

    Werden in Ihrem Mietshaus gemeinschaftliche Waschmaschinen in einer Waschküche angeboten, werden auch die Kosten für Strom und Wartung der Geräte verlangt.

14. Sonstige Kosten

    Alle Betriebskosten nach §1, die in 1 bis 13 nicht erwähnt werden. Wenn es in Ihren Haus also Gemeinschaftseinrichtungen wie beispielsweise ein Fitnessraum, Schwimmbad, eine Sauna oder einen Veranstaltungsraum gibt, können die Kosten dafür umgelegt werden.

    Eine Nebenkostenabrechnung ist an keine Form gebunden, der Mieter muss diese nur schriftlich erhalten. Das heißt, der Vermieter kann auch per Fax oder E-Mail die Betriebskostenabrechnung zukommen lassen.