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Wie der BGH über Schönheitsreparaturen im Jahr 2015 bei Auszug urteilt

Beim Auszug spielt der Renovierungsbedarf einer Wohnung lange vor deren Übergabe eine wichtige Rolle. Trotzdem herrscht immer wieder Unsicherheit darüber, in welchem Zustand die Wohnung zu übergeben ist und welche Reparaturen vorher erledigt sein müssen. Erschwert wird dieser Umstand zusätzlich dadurch, dass in Standard-Mietverträgen vorhandene Klauseln, die dem Mieter umfangreiche Renovierungspflichten auferlegen, oft gar keine rechtliche Grundlage haben.

Gerichtsurteile Schönheitsreparaturen Mieter renovierung

Was fällt alles in die Kategorie Schönheitsreparatur?

SchönheitsreparaturenZu den Reparaturen an der Wohnung gehören alle Arbeiten, die Abnutzungsspuren oder Schäden beseitigen, die durch den normalen Gebrauch der Wohnung entstanden sind. In erster Linie sind das Maler- und Tapezierarbeiten, die jedoch gerne vom Vermieter auf die Mieter abgewälzt werden.

Nach dem Gesetz sind sie Sache des Vermieters, auch wenn die meisten Mietverträge Passagen enthalten, in denen dem Mieter die Durchführung solcher Renovierungsarbeiten auferlegt wird. Vielfach sind diese Klauseln unwirksam. Selbst Regelungen, die man in Formularen der Haus- und Grundbesitzervereine und von etlichen Wohnungsbaugenossenschaften findet, haben häufig gar keine Rechtsgrundlage.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehört die Beseitigung von Schäden, die

  • der Mieter nicht verursacht hat (Etwa ein neuer Fußbodenbelag nach Wasserschaden)
  • die durch die fehlerhafte Nutzung der Mietsache durch den Mieter entstanden sind (Schimmelbildung aufgrund mangelhafter Lüftung)
  • durch unfachmännische Ausführung von vorangegangenen Schönheitsreparaturen erforderlich ist.

In vielen aktuellen Urteilen hat der Bundesgerichtshof Klauseln, die Mieter unangemessen benachteiligen, für unwirksam erklärt. Dazu gehören solche Klauseln, die starre Renovierungsfristen enthalten oder eine bestimmte Art der Renovierung, die bis dato üblich war, vorschrieben. Es empfiehlt sich dringend, alle Klauseln genau zu prüfen, bevor man eine Zahlung an den Vermieter in Erwägung zieht.

Gesetzliche Bestimmungen

Nach dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, das Mietobjekt in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Der Mieter hat also die durch den korrekten Gebrauch herbeigeführten Verschlechterungen nicht zu vertreten. Die Kosten für notwendige Reparaturen sind nämlich schon mit dem Mietzins abgegolten.

Regelungen in Mietverträgen und Abgeltungsklauseln

Der Vermieter darf also fällige Reparaturen nur soweit auf den Mieter übertragen, wie es notwendig ist, um den verursachten Grad der Abnutzung der Wohnung auszugleichen. Für den Mieter heißt das: Es besteht keine Verpflichtung, dass die Räume in einem besseren Zustand versetzt werden als sie ursprünglich übergeben wurden.

Auch Abgeltungsklauseln, die Mieter verpflichten, beim Auszug anteilige Kosten für die Renovierung zu übernehmen, wenn die üblichen Fristen noch nicht abgelaufen sind, sind unwirksam. Grund: auch sie benachteiligen den Mieter unangemessen. Der Vermieter ist nicht berechtigt, anteilige Kosten für Reparaturen zu verlangen, die später durchgeführt werden sollen.

Fristen für die Durchführung

Online Kredit für SchönheitsreparaturenWird der Mieter vertraglich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, findet man in den meisten Mietverträgen eine solche oder ähnliche Klausel: Badezimmer und Küche sind alle 3 Jahre, die Wohnräume alle 5 Jahre und seltener genutzte Räume wie eine Abstellkammer alle 7 Jahre zu renovieren. Auch diese Klauseln, die eine starre Fristenregelung vorsehen, sind unwirksam.

Anders liegt der Fall jedoch, wenn eine wirksame Renovierungsklausel im Mietvertrag steht, denn diese ist legal. Der Mieter ist nämlich dann zur Durchführung von Reparaturen verpflichtet, wenn die Klausel berücksichtigt, dass zu dem vorgesehenen Renovierungszeitpunkt auch tatsächlich eine Renovierung nötig ist.

Die Schlussrenovierung

Hier kommt es darauf an, wie die Wohnung übernommen wurde. Hat der Mieter die Wohnung in nicht renoviertem Zustand bezogen, muss er vor der Rückgabe nur dann Reparaturen durchführen, wenn die vereinbarte Renovierungsfrist schon mindestens einmal abgelaufen ist und er bis dahin noch keine Reparaturen ausgeführt hat.

Hat der Mieter die Wohnung renoviert übernommen, ist er auch nur dann zur Schlussrenovierung verpflichtet, wenn die Renovierungsfrist abgelaufen ist oder wenn die Wohnung vor der Frist überdurchschnittlich stark abgewohnt ist. Dies korrekt zu beurteilen, ist allerdings sehr schwer.

Auch die laufende Renovierung mit einer Schlussrenovierung zu kombinieren, bewerten die Richter als Benachteiligung des Mieters und daher als unangemessen. Wurden im Mietvertrag eine laufende und eine abschließende Renovierung vereinbart, sind beide Klauseln unwirksam. Der Mieter braucht dann gar keine Schönheitsreparaturen durchführen.

Um eine Renovierung in der laufenden Mietperiode kommt man als Mieter zwar kaum herum, doch kann der Grad der Ausführung sehr unterschiedlich sein. Wer unsicher ist, sollte seinen Mietvertrag gründlich lesen und im Zweifelsfall den örtlichen Mieterverein oder die Verbraucherzentrale aufsuchen. Hier erhält er gegen eine geringe Gebühr eine ausführliche, individuelle Beratung.

 
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